对于很多房东来说，买到好房子并不是一件难事，但怎么找到一位好房客却令自己大伤脑筋。一位不靠谱的房客可能给你带来各种意想不到的困扰，拖欠房租、弄脏房子、损坏家具、三天两头报修、出现问题拒不沟通等等。最糟糕的是这样的房客就像一颗定时炸弹一样在你心里埋着，你永远不知道他们下一秒会闹出什么幺蛾子，每天提心吊胆，收到的租金还不够弥补这种慢性折磨对你造成的心灵伤害。但房租一般都是一签一年，你也不能随便让房客提前搬走，只能盼望这一年能赶紧过去。
要想避免这种痛苦，最好的办法就是从源头上找到一个好房客！
本期推送就从菊子的亲身经历出发，教各位房东如何筛选出一个好房客。
在招租广告里注明要求
如果你清楚自己非常不想要哪种房客，你一定要在广告里就注明这些要求，比如信用分数在600以上、没有被驱逐记录、要有稳定的工作、工资要在房租的三倍以上等等。虽然也会有稍低于这些条件的人来申请租房，但这已经帮助你筛选掉很多潜在的“坏”房客了。
值得注意的是，房东在设置筛选条件的时候一定要严格遵守相关的法律，不要有违法言论。保护租客权利的法律主要有两个：平等权利住房法(Fair Housing Act)和房客筛选法(Tenant Screening Laws)。根据法律，房东不能以房客的人种、肤色、宗教、国籍、性别、婚姻状况、年龄、残疾、性取向、变性经历等为理由拒绝租房。这种保护范围还在继续扩大，请房东们保持关注。另外，不同的州也有不同的法律，比如在加州，房东不能因为房客曾有过犯罪记录而拒绝出租。一般来说，民主党控制的蓝州会更保护房客，共和党控制的红州会更保护房东。
另外，根据房客筛选法的规定，房东如果调查了房客的信用记录，得到的这份调查报告不能给房客。比如你拒绝了一位信用分数为400分的申请者，他很生气觉得自己的信用分数根本没有那么低，要求你把这份报告给他看，这个时候房东不能把这份报告给他，只能告诉他自己是在哪个网站查到的，如果他想看可以自己去查。所以，房东在拒绝房客的时候可以用一些相对“安全”的理由，比如我已经答应把房子租给在你之前的申请者了之类。
申请表上要多收集房客的信息
房客的被驱逐记录可能也只能查到两三个月以前的，还在审理阶段的驱逐案件更新得没有那么快。但房东可以根据房客提供的租房记录到当地County的网站上搜索一下有没有在审的案件，这种查询是免费的。
通过详细的租约降低风险
为了尽量避免日后和租客可能产生的纠纷，你要在租约上详细地列明你和房客之间达成的共识。
首先，你要清晰地列明租客每月的房租、押金、最晚交租日期、Late Fee、驱逐条件、驱逐费用是否由房客负责、Utility费用是否由房客负责、最晚续约时间是什么等等。所有能想到的问题都要详细列明，否则日后有了争议不好处理。
第二，要求房客购买房客保险。房东除了自己给房子买房屋保险以外，还要要求房客购买房客保险。这样房客由于各种意外产生的经济损失会由保险公司理赔，房东不承担责任。
第三，要对宠物问题做详细的规定。大部分美国人都是有宠物的，如果房东比较介意宠物可能把自己的房子弄糟，可以对带宠物的房客收取额外的宠物押金，在租约结束之后根据房屋情况进行押金扣除。
第四，对房屋维修责任做出规定。很多时候房子都是一些很小的问题，比如灯泡不亮了、螺丝松了、马桶堵了这类，房客其实稍微动动手就能修理好，房东完全没有必要专门跑一趟来修理。作为房东，你可以和房客协商一个维修限额，比如50刀以上的问题由房东进行维修，50刀以下的问题由房客自己解决。这样能很大程度上减轻房东的负担。
第五，规定如果有紧急情况，可以在提前24小时通知房客后进入房间。有时候房子可能遇到一些紧急情况，急需有人进去维修处理，如果这个时候你的房客正在别的地方度假，一时半会回不来，房东可以在提前24小时告知房客的情况下进入房屋，
第六，收到押金和第一个月租金后再交钥匙，陪同房客进行入住检查。房东不要过早地把钥匙给房客，这样你很大程度上失去了对房子的控制权，一定要在收到押金和第一个月的租金之后再交钥匙。在房客入住的那天，你要陪同房客一起做一个入住检查，确认房屋及里面家具的状态，等房客搬走之后可以根据损耗扣除相应的押金。
总而言之，在签合约的时候一定要事无巨细，把可能产生争议的问题都提前列明在房租上，这样能很大程度上降低房客给你带来的各种风险。
“坏”房客的可能迹象
那么，我们接下来就说说“坏”房客都有哪些迹象？以下提到的各点都只来源于菊子的个人经历，并不是专家意见，也没有针对任何群体，仅供朋友们参考
首先，房客个人素质较差，不守时，不守信，为人傲慢无礼。你在前期和房客交流的时候应该能感受到房客的品性，如果你直觉这个房客素质不高，那么请相信你的直觉，这个房客在入住之后会给你带来更大的麻烦。
第二，非常着急租房，态度殷勤，甚至带着现金支票。如果有一些房客态度很急切，一到你的房子来就表示非常满意，什么意见和要求都没有，甚至随身就带着现金支票要签约，但实际上你的房子并没有那么好。这样的房客你可能要小心一点，很可能是因为他租不到房子。
第三，跟父母混住的成年子女。你有可能遇到一大家子人一起入住的情况，其中小辈都二三十岁了，但还跟父母混住在一起，甚至还带着自己的孩子。美国这边子女成年很久后还继续和父母长住在一起是比较少见的，这种人可能就比较邋遢，没有那么爱惜房子，也没有那么独立自律。当然，有家人需要照顾的情况除外。
第四，长期借住在亲戚家的人。如果你的申请者长时间内都住在亲戚家，这在美国也比较少见，这可能也和房客找不到房子住有关系。
第五，过去的房租与现在房租差距过大。如果你的房客以前的房租是5000刀，突然要租你房屋1000刀的房子，你可能要担心他心理上能不能接受这种落差。房客可能刚离婚了、换工作了等等，不得已进行消费降级，但他还会习惯性地对你的房子提出各种各样的要求，这时候作为房东你可能会比较头大。
第一，信用分数在600分以上。信用分数当然是越高越好，信用分数在640以上就有申请贷款买房的资格了。但有时候一些人信用分数低可能是因为很久之前有过负债、学生贷款拖欠、有破产房这些原因，菊子个人并不是很在意这些原因，只要房客在近两年内信用记录比较好就可以接受。
第二，为人守时诚信，彬彬有礼，回复信息很及时。这样的人不仅是租房，在任何场合都是受欢迎的。
第三，倾向长时间租房、不喜欢频繁搬家的人。有一些房客就是喜欢租房不想买房，他们可能会觉得买房还要交地税之类的事很烦，宁愿一直租房子住。而且他们也不喜欢频繁搬家，在一个地方一住就是好几年，这样的人是我们房东喜欢的。